一、事项名称：

房产业务——单位业务——出租（含登记、变更、停租）

二、事项内容：

（一）事项描述：

企业发生出租行为，应依照税收法律法规及相关规定确定的申报期限、申报内容，向税务机关进行相关项税（费）种的纳税申报。

（二）办理渠道：

1. 线上办理：

已办理税务登记的纳税人在主管税务机关管辖范围之外发生取得房屋租赁的应税行为，需要办理跨区税源登记事项的需到前台办理，如不涉及跨区事项的可通过国家统一规范的电子税务局进行操作：

（1）登陆全国统一规范的电子税务局(网址http://guangdong.chinatax.gov.cn)：【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【财产和行为税申报】→【财产和行为税税源采集及合并申报】，选择所属年度，点击【新增税种】→【城镇土地使用税】，点击【确认】，点击【税源采集】，按照相关步骤操作即可。

（2）登陆全国统一规范的电子税务局(网址http://guangdong.chinatax.gov.cn)：【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【财产和行为税申报】→【财产和行为税税源采集及合并申报】，选择所属年度，点击【新增税种】→【房产税】，点击【确认】，点击【税源采集】，按照相关步骤操作即可。

（3）登陆全国统一规范的电子税务局(网址http://guangdong.chinatax.gov.cn)：【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【财产和行为税申报】→【财产和行为税税源采集及合并申报】，选择所属年度，点击【新增税种】→【印花税】，点击【确认】，点击【税源采集】，按照相关步骤操作即可。

方式二：

实名登录粤税通小程序：【申报缴税】→【更多】→【财产和行为税纳税申报】，按照相关步骤操作即可。

操作手册可查看广东省税务局(网址http://guangdong.chinatax.gov.cn)：【纳税服务】→【下载中心】→【电子税务局下载专区】→【广东省电子税务局（新电子税务局版本）纳税人操作指引】中查看。

2. 线下办理：

各办税服务厅(税费服务点)

（三）办理资料：

1.必报资料：能够证明房产价值的会计核算资料及复印件

2.条件报送:

1.《城镇土地使用税房产税税源明细表》（首次申报或税源信息发生变化时）

2.《财产和行为税减免税明细申报附表》（根据实际情况是否符合相关税收优惠政策）、《财产和行为税纳税申报表》（不支持免填单服务的税务机关所辖的房产税纳税人）

3.不动产权证或买卖合同的合法产权证明及复印件（首次进行纳税申报的纳税人，或纳税人的房产及相关信息发生变化时提供）

4.土地出让（转让）合同（已交付土地未取得不动产权证的提供）

5.房屋租赁协议及复印件（出租房屋并缴纳房产税的纳税人，对于税务机关能够获取相关信息的可取消报送复印件）

注：

1.纳税人进行信息变更、注销时，上述资料所载的内容未发生变化的，免于重复报送。

2.已办理税务登记的纳税人在主管税务机关管辖范围之外发生取得房屋租赁的应税行为，还需要办理跨区税源登记事项。

（四）税费计算：

1.出租方涉及的税费：

2.承租方涉及的税费：

（五）税费优惠：

1.增值税方面：

自2023年1月1日至2027年12月31日，对月销售额10万以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）规定，　一、自2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。

根据《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第19号）规定，对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。本公告执行至2027年12月31日。

2.附加税费方面：

根据 《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定，从2016年2月1日起，按月纳税的月销售额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。所称缴纳义务人包括增值税小规模纳税人和一般纳税人。自2016年2月1日起执行。

3.企业所得税方面：

根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

4.综合税费方面：

(1)公租房方面：

根据《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部 税务总局公告2021年第6号）和《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第33号）等规定，一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。2019年1月1日至2025年12月31日。

（2）“六税两费”方面：

根据《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）规定，(一)适用“六税两费”减免政策的小型微利企业的判定以企业所得税年度汇算清缴(以下简称汇算清缴)结果为准。(二)登记为增值税一般纳税人的新设立企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元两项条件的，按规定办理首次汇算清缴申报前，可按照小型微利企业申报享受“六税两费”减免优惠。

（六）注意事项

    1.纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任。

    2.纳税人提交的纸质申报表须签章，各项证明资料复印件均须注明“与原件一致”，并逐页签章。

    3.纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，将影响纳税信用评价结果，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定承担相应法律责任。

三、常见问答

（一）问：纳税人出租不动产开具发票有何要求？

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“四、增值税发票开具（五）出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。自2016年5月1日起施行。”

（二）问：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用按照什么税目缴纳增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)文件规定：“三、其他政策(二)纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。四、本通知规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

（三）问：物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？

答:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

因此，适用不同税率的项目应分别开具。但可以在同一张发票上开具。

（四）问：对企业的绿化用地可否免征土地使用税问题

答：根据国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（（1989）国税地字第140号）规定，对企业厂区(包括生产、办公及生活区)以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

（五）问：房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税？

答：根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）规定：“　二、不动产经营租赁服务1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。本通知自2016年5月1日起执行。”

（六）问：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售？

答：根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。本公告自发布之日起施行。”

（七）问：纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额能否全额抵扣？

答：根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）规定：“一、自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。”

（八）问：企业自有房产出租给员工是否缴纳房产税？

答：根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》第二条规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4％的税率征收房产税。

（九）问：企业无租使用其他单位的房产如何缴纳房产税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”

（十）问：住宅小区内共有房产由谁缴房产税?

答：根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”

（十一）问：出租房产免收租金如何缴纳房产税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（十二）问：房地产开发企业建造的地下停车场（车库）是否缴纳房产税？

答：一、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”三、根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第二条第三款规定：“对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”

（十三）问：融资租赁房产的如何缴纳房产税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。”

以上内容仅供参考，一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。如仍有疑问，欢迎通过征纳互动发起人工服务（推荐）或致电12366进行咨询。