一、《国家税务总局 清远市税务局关于土地增值税预征率公告》出台的背景

为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税的调控作用，根据2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的要求，国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号），明确规定各地须对目前的预征率进行调整，同时规定了各地的最低预征率及要根据不同类型房地产确定适当的预征率。为此，国家税务总局清远市税务局先后从2008年、2010年、2012年、2015年对土地增值税预征率进行公告，明确清远市房地产开发项目土地增值税预征率。本公告是对上述规定的延续。

二、按不同房地产类型分类确定土地增值税预征率的依据

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值税；以及第三条规定，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。另外，考虑到我市南部与北部、市区与其他地区的经济差异，因此，我局将地区分为市区和其他地区，房地产开发项目分为普通住宅和非普通住宅。

三、本次公告对土地增值税预征率标准的规定

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。因此，结合清远市房地产市场的情况，本次公告延续之前的土地增值税预征率标准，暂未进行调整。

四、普通住房的认定

房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。其中：对于“普通住房”的认定，一律按省政府《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）第二条第一款的规定，我省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

五、土地增值税预征税款的计税依据

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

六、土地增值税预征税款的申报期限

符合土地增值税预征规定的纳税人应按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。另外，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第三条规定：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

七、本次公告的政策执行时间

本公告自发布之日起施行。《清远市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（清远市地方税务局公告2015年第3号）自本公告下发之日起废止。