国家税务总局汕尾市税务局制发了《国家税务总局汕尾市税务局关于统一全市土地增值税预征率和核定征收率的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：

一、《公告》的出台背景

（一）关于土地增值税预征率

2010年7月，原广东省地方税务局下发《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号，以下简称《粤地税发〔2010〕105号文》）后，我局按照文件要求制发了《转发省局关于加强土地增值税征管工作的通知》（汕地税发〔2010〕355号，以下简称《汕地税发〔2010〕355号文》）。《汕地税发〔2010〕355号文》明确了我市土地增值税预征率按房地产开发项目“一盘一率”的方式设定，以及按房地产开发项目设定最低核定征收率等事项。该文件执行以来，各地税务部门能够结合当地土地增值税清算的实际税负、房价等因素确定房地产开发项目土地增值税预征率，保障了土地增值税的及时征收入库，提高了土地增值税征管水平。但是，按房地产开发项目采取“一盘一率”的方式设定预征率也暴露出一些弊端，比如，预征率测算过程需要纳税人提供大量资料和证明文件，增加了纳税人负担；税务机关测算时间耗时长，影响行政效率，甚至造成土地增值税款不能及时征收入库，出现增值税预缴与土地增值税预征不同步等疑点数据；不同县区、不同房地产开发项目设定预征率差异大，影响纳税遵从等问题。为落实放管服要求，进一步优化我市税收营商环境，切实减轻纳税人负担，有必要对《汕地税发〔2010〕355号文》及时进行修改完善。按照《粤地税发〔2010〕105号文》关于“除保障性住房项目外，其他房地产项目土地增值税预征率不得低于2%。各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负、房价的上涨等因素，对土地增值税预征率进行及时调整，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”,以及《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号，以下简称《国税发〔2010〕53号文》）关于“各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率”的要求，对我市土地增值税预征率进行调整。

（二）关于土地增值税核定征收率

1.房地产开发项目土地增值税核定征收率。《国税发〔2010〕53号文》指出“对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率”。《粤地税发〔2010〕105号文》要求，各地要坚决按照国家税务总局的要求，进一步规范土地增值税的核定征收；各地市要结合本地区实际情况，区分不同房地产类型制定相应的土地增值税核定征收率。《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号，以下简称《管理规程》）第四十一条规定，对符合核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的，可采取核定征收率方式核定征收。因此，有必要对原核定征收率进行调整，区分普通住宅和其他房地产类型重新制定我市土地增值税核定征收率。

2.转让旧房及建筑物土地增值税核定征收率。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二点关于转让旧房准予扣除项目的计算问题明确规定：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。目前，我市暂未制定核定征收率。为提高不动产登记便利化水平，减少不动产登记缴税办税时间，不断提升人民群众获得感，结合我市实际情况，对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式计算缴纳土地增值税，制定核定征收率。

3.农村集体经济组织转让留用地使用权土地增值税核定征收率。留用地，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）明确规定：农村集体经济组织依法转让以无偿返拨方式取得的国有留用地使用权的，不需补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金，除按规定应当缴纳土地使用权转让税费外，转让所得全部归该农村集体经济组织所有。 转让国有土地使用权，土地增值税是一个重要的申报种税，取得土地使用权所支付的地价款是计算土地增值税应纳税款主要的扣除项目金额。由于农村集体经济组织无法取得支付地价款凭证，也难以确定留用地的地价成本，因此，为简化程序，规范执法，根据《税收征管法》第三十五条以及《管理规程》）第六章“核定征收”的有关规定，对农村集体经济组织转让留用地使用权，采取按核定征收率方式计算其应纳土地增值税。

二、《公告》的主要内容

（一）土地增值税预征率

房地产开发企业预售保障性住房，按0.5%预征土地增值税，应预征土地增值税税款为：（预售保障性住房取得的预收款-应预缴增值税税款）×0.5%；预售普通住房、非普通住房及其他类型房地产，按3%预征土地增值税，应预征土地增值税税款分别为：

（预售普通住房取得的预收款-应预缴增值税税款）×3%，

（预售非普通住房取得的预收款-应预缴增值税税款）×3%，

（预售其他类型房地产取得的预收款-应预缴增值税税款）×3%。

（二）土地增值税核定征收率

1.符合《税收征管法》第三十五条以及《管理规程》第四十条规定情形，按核定方式进行清算的房地产开发项目，对主管税务机关通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照汕尾市土地增值税扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等方式进行评估计算，无法核定土地增值税应纳税额的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率为5%，其他类型房地产核定征收率为8%。

核定征收程序按照《管理规程》第六章“核定征收”有关规定处理。

2.纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票、契税完税凭证的，按核定方式计算缴纳土地增值税，核定征收率为8%。应纳土地增值税税款为：

转让旧房及建筑物收入（不含增值税）×8%。

3.农村集体经济组织转让留用地使用权，可以按照核定方式征收土地增值税，核定征收率为8%。应纳土地增值税税款为：

转让留用地使用权收入（不含增值税）×8%。

三、《公告》的生效时间

《公告》自2021年2月1日起施行。本公告施行后，《转发省局关于加强土地增值税征管工作的通知》（汕地税发〔2010〕355号）废止。