《关于加强政府引导，保障小业主权益，防范金融风险的建议》（第20231024号），现答复如下。

一、关于规范房地产开发项目开发建设

为规范珠海市房地产开发项目开发经营行为，保障业主合法权益，促进和保障房地产市场平稳健康发展，市住房和城乡建设局正在起草《关于进一步规范珠海市商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》），针对业主办证、预售资金监管等方面拟提出以下管理要求，进一步规范商品房预售资金监管。

（一）督促开发商为业主办理不动产预告登记，防止“一房多卖”。《通知》要求房地产开发企业完成不动产首次登记，申请解除商品房预售资金监管专用账户监管的，应按《珠海市商品房预售资金监管办法》提交申请材料，预售许可范围内已办理不动产预告登记的商品房套数未达到已办理网签备案套数的三分之二的，还应提交房地产开发企业通知已网签备案未办理预告登记的预购人办理预告登记或不动产登记的证明材料。

（二）择优选取预售资金监管银行，保障预售资金安全使用。市住房和城乡建设局将会同中国人民银行珠海市中心支行、银保监珠海分局，综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并将中标银行名录在市住房和城乡建设局门户网站公示。同时，以三年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行。

（三）加强房地产项目预售资金与开发贷资金联动监管，保障资金全面用于项目开发建设。《通知》要求房地产开发企业向商业银行等金融机构申请办理了开发贷的，开发贷资金必须按规定专项用于对应项目工程建设，贷款人应按规定加强开发贷资金监管，严格按照项目工程建设进度放款，不得超规模超期限放款或者将合同约定的开发贷总额一次性发放，防止贷款资金挪用。贷款人在开发贷放款及贷后管理存在违法违规行为的，由银行业监督管理机构按照有关规定处理。

（四）创新思路推行在建工程抵押试点，解决企业融资难问题。为进一步解决企业融资难问题，2022年8月19日市住房和城乡建设局会同6个部门联合印发了《关于开展商品房预售过程中的在建工程抵押登记试点工作的通知》，试点房地产项目在办理商品房预售许可前,解除土地抵押，进行在建工程抵押，按“解一栋卖一栋”进行试点。目前有15个项目纳入试点范围并开始接受申请，已成功办理1个项目。

二、关于加强部门沟通合作构建信息共享平台

为进一步提升地方税种征管工作质量和服务水平，我市成立了包括市财政局、市税务局、市发展改革局、市自然资源局、市住房城乡建设局、市政务服务数据管理局等多个单位在内的珠海市地方税种协同办税内部协调工作领导小组，统筹研究推进地方税种协同办税工作，建立健全了部门联动、信息共享、依法治税的地方税种协同办税内部协调工作机制。现阶段，税务部门已同自然资源、住房城乡、不动产登记和民政等部门建立了不动产涉税登记业务信息共享机制和数据共享平台，实时共享申请人房屋网签合同、房屋套数、房屋登记状态、婚姻登记状态、完税情况等涉税费数据，实现了不动产交易、缴税、登记线上线下“一窗办理”，极大便利了购房人购房后办理报税登记业务。

三、关于契税缴纳期限

根据《中华人民共和国契税法》第九条、第十条的规定可知，纳税人的纳税义务发生时间是签订土地、房屋权属转移合同的当日，缴纳契税期限是办理土地、房屋权属登记手续前。如果购房人未办理土地、房屋权属登记，即还未达到法定缴纳契税期限。在现行工作实际中，税务部门与自然资源、住房城乡和不动产登记构建协调工作机制和数据共享平台，实现不动产交易、缴税、登记线上线下“一窗办理”，有效加强了契税征收管理，保障税收安全并且方便了群众办事。近年来，税务部门与自然资源、住房城乡和不动产登记部门还进一步加强协同合作，深化信息共享集成，改造优化业务流程，通过提前服务，方便群众办事，实现了“交房即发证”服务举措。

四、关于优化线上缴税办证

为持续优化营商环境，便利申请人报税办证，今年将在实现自然人不动产交易、缴税、登记线上线下“一窗办理”的基础上，深化不动产登记与交易、缴税、水电气过户等多部门业务一次办理，提高协调联动效率，力争实现“涉企不动产登记”“二手房转移登记及水电气联动过户”事项“一件事一次办”落地落实。“广东税务”微信公众号房地产交易的支付限额是纳税人使用的银行卡的限额，如果用微信和支付宝等支付，还要考虑微信和支付宝对其用户的支付限额，税务部门对纳税人缴纳税款没有设置限额。我局将就有关房地产交易微信缴纳税款的限额问题，已向人民银行以及省级税务部门反馈，省级税务部门也将在省级层面向相关部门反映，争取早日解决微信支付税款限额问题。同时，港澳客户可以在“广东税务”微信公众号上办理房地产交易业务，出现港澳客户在线认证失败、无法在线缴税等情况，主要是因为港澳居民身份证件选择有误、没有广东省手机号码收取验证码等原因导致。下一步，我局将收集高频问题，在操作层面上加强纳税宣传辅导；在技术层面上积极反馈优化完善建议，推动系统升级，力促实现港澳居民在珠海不动产交易、缴税、登记线上线下办理更加高效便利。

五、关于预告登记失效前提醒当事人

（一）预告登记失效的法律规定及相关情形。根据《民法典》第二百二十一条:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”的规定，导致预告登记失效的情形可分为两类：一是预告登记因其依据的债权的消灭而失效；二是预告登记因逾期未完成本登记而失效，即自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。

（二）登记机构难以判定预告登记失效与否，无法就此提醒预告抵押当事人。《民法典》第二百二十一条虽然规定了预告登记的失效制度，但“能够进行不动产登记之日”在实践中应如何判断、其时点如何起算目前尚无明确的立法予以明确，登记机构并不能简单地以首次登记之日起三个月时间届满来直接推定预告登记失效。在具体的司法判例中，司法部门除了调查建筑物是否已经办理首次登记，还需综合考量买卖双方合同约定的权利义务、预告登记的权利人是否知情、义务人是否配合等诸多因素，来判断不动产是否已经具备登记条件。例如开发企业因自身原因怠于配合、未尽通知义务或故意隐瞒、意外事故、自然灾害、购房款未付清等等都可能成为造成不能进行登记的客观原因。“能够登记与否”并不是单纯的客观现象，无法制定一个客观的标准。如果预告登记的权利人和预告登记的义务人对“能够进行不动产登记之日”的条件各执一词，这就形成了双方的民事纠纷，当事人应当通过协商或司法程序来解决问题。故，在没有新的规定明确之前，登记机构无权也难以做出判断预告登记失效，也无法就此通知提醒预告抵押当事人。

（三）不动产登记遵循依申请原则，主动提醒超出登记机构的职能范围。依申请原则，是指除法律另有规定外，不动产登记机构应当根据民事主体的申请进行。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设立抵押等申请不动产登记的，应当由双方共同申请”，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款规定：“不动产登记应该依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”即当事人的申请是启动登记程序的主要原因，如果没有有权机关的嘱托或者法律的规定，登记机构只能依当事人的申请进行登记。不动产登记活动应尊重当事人的意思自治，不能主动协助当事人完成，不得超越申请范围从事活动。办理产权登记、设立抵押是由当事人根据意思自治发起的民事活动，在当事人没有主动申请的情况下，由登记机构去提醒或敦促当事人进行登记活动，显然超出了法律赋予登记机构的职能范围，也违背了相关立法精神。